Longtemps considérées comme une solution immobilière relativement stable au sein des contrats d’assurance vie, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) font aujourd’hui face à une période de forte fragilité. Entre performances en baisse, retraits massifs et renforcement réglementaire, ces supports d’investissement pourraient progressivement être écartés de l’assurance vie dans les années à venir.

Chez Groupe Prevenance, nous suivons de près ces évolutions afin de mieux accompagner nos clients dans leurs choix patrimoniaux et anticiper les transformations du marché.

Une baisse de performance et une décollecte historique

Depuis le retournement du marché immobilier, les SCI immobilières distribuées en unités de compte dans les contrats d’assurance vie connaissent une véritable phase de turbulence. Après plusieurs années de collecte dynamique, elles ont subi un ralentissement brutal.

Entre le début de l’année 2024 et l’automne 2025, plus de 1,6 milliard d’euros ont été retirés de ces véhicules d’investissement. Dans le même temps, leurs performances se sont nettement dégradées, atteignant en moyenne environ 1,6%.

Ce phénomène s’explique notamment par la crise touchant l’immobilier tertiaire, secteur auquel les SCI sont fortement exposées.

L’immobilier tertiaire : un secteur sous pression

L’immobilier tertiaire regroupe principalement les bureaux, locaux commerciaux et bâtiments professionnels. Or, depuis plusieurs mois, ce segment est fortement impacté par la hausse des taux d’intérêt et par une baisse générale des valorisations immobilières.

Cette situation a entraîné une dégradation progressive de la valeur des actifs détenus par les SCI. Résultat : les investisseurs se montrent plus prudents, certains choisissant même de se retirer de ces supports jugés moins performants qu’auparavant.

Conséquence directe : le poids total des SCI dans l’assurance vie a fortement diminué, passant d’environ 30 milliards d’euros fin 2022 à 21 milliards d’euros à l’automne 2025.

SCI, SCPI, OPCI : quelles différences ?

Les SCI sont souvent confondues avec d’autres solutions d’investissement immobilier comme les SCPI ou les OPCI. Pourtant, leur fonctionnement est différent.

Dans le cas des SCI en assurance vie, les parts ne sont généralement pas détenues directement par l’épargnant, mais par l’assureur. Cela leur a permis pendant plusieurs années de bénéficier d’un cadre réglementaire plus souple.

À l’inverse, les SCPI et OPCI sont des véhicules plus encadrés et soumis à des règles plus strictes, notamment en matière d’agrément et de transparence.

Un cadre réglementaire jugé trop permissif

Au-delà des difficultés économiques, ce sont surtout les autorités financières qui s’inquiètent aujourd’hui du cadre juridique des SCI.

Depuis 2013, ces fonds relèvent de la directive européenne AIFM, dans une catégorie dite des « autres fonds d’investissement alternatifs ». Cette catégorie se caractérise par un encadrement allégé, jugé insuffisant par les superviseurs.

L’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ont ainsi exprimé leurs inquiétudes concernant un manque de transparence et des risques potentiels pour le grand public.

Vers une réforme progressive d’ici 2028

Après plusieurs années de concertation, les autorités françaises, avec l’appui du Ministère de l’Économie et des Finances, ont décidé de renforcer l’encadrement des SCI distribuées via l’assurance vie.

Les sociétés de gestion devront choisir un cadre plus strict, en optant notamment pour une transformation vers :

• des SCPI
• des OPCI
• ou des fonds européens ELTIF

Les gestionnaires auront jusqu’à fin 2026 pour notifier leur choix aux autorités, et jusqu’à fin 2028 pour adapter progressivement leurs portefeuilles.

Certaines flexibilités pourront être accordées, notamment pour les fonds choisissant le statut ELTIF, avec des délais pouvant s’étendre jusqu’en 2032.

Quel impact pour les épargnants ?

Officiellement, cette réforme ne devrait pas bouleverser immédiatement les contrats d’assurance-vie existants. La liquidité resterait assurée par les assureurs, et les grandes orientations de gestion devraient être maintenues.

Cependant, les contraintes liées à cette mise en conformité pourraient entraîner la disparition progressive des SCI les plus fragiles, déjà fortement touchées par la crise immobilière.

Pour les investisseurs, cela signifie qu’il devient essentiel de suivre l’évolution de ces supports et d’analyser leur place dans une stratégie patrimoniale globale.

L’accompagnement Groupe Prevenance

Face à un contexte immobilier en mutation et à un cadre réglementaire plus strict, il est plus que jamais important d’adopter une vision claire et sécurisée de ses placements.

Chez Groupe Prévenance, nous vous accompagnons pour :

✔ comprendre les évolutions du marché immobilier
✔ analyser vos supports d’investissement existants
✔ adapter votre allocation patrimoniale selon vos objectifs
✔ sécuriser et diversifier votre stratégie sur le long terme

Conclusion : anticiper pour mieux protéger son patrimoine

Les SCI immobilières, longtemps considérées comme une option stable dans l’assurance-vie, se trouvent aujourd’hui à un tournant. Entre baisse de rendement, retraits massifs et réforme réglementaire, leur avenir au sein des contrats d’assurance-vie pourrait être progressivement remis en question.

Dans ce contexte, l’anticipation et le conseil sont essentiels pour préserver et optimiser son patrimoine.

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